Quando procurar
Situações em que podemos ajudar.
Muitos imóveis da região foram comprados por contrato particular, herdados sem inventário ou ocupados há décadas sem registro. Enquanto a situação não chega à matrícula, o imóvel fica difícil de vender, de financiar e de passar para os herdeiros.
Com o preço pago, a transferência pode ser obtida por adjudicação compulsória, que hoje também pode ser feita no Registro de Imóveis.
A posse longa, contínua e sem oposição pode se tornar propriedade por usucapião, em cartório ou na Justiça.
Isso não impede a regularização: os interessados são notificados, inclusive por edital quando não são encontrados.
Medidas, confrontações ou área desatualizadas são corrigidas por retificação, com levantamento técnico e manifestação dos vizinhos.
Às vezes a solução é o inventário; em alguns casos, a usucapião por quem ficou com a posse. Avaliamos qual caminho serve à família.
Comprador, banco e cartório exigem o imóvel registrado. Regularizar antes evita perder o negócio e deixar o problema para a próxima geração.
Tempo de posse
Quanto tempo é preciso para a usucapião?
O prazo depende do tipo de usucapião, e cada tipo tem requisitos próprios. Em todos, a posse precisa ser contínua, sem oposição e exercida como dono, e o imóvel não pode ser público.
Não exige título nem boa-fé. O prazo cai para 10 anos se o possuidor mora no imóvel ou fez nele obras ou serviços produtivos.
Exige justo título e boa-fé, como um contrato de compra que nunca foi registrado. Em situações específicas, o prazo cai para 5 anos.
Área urbana de até 250 m², usada como moradia, por quem não tem outro imóvel. É reconhecida uma única vez para a mesma pessoa.
Código Civil, art. 1.240
Área rural de até 50 hectares, com moradia e tornada produtiva pelo trabalho da família, por quem não tem outro imóvel.
Código Civil, art. 1.239
Imóvel urbano de até 250 m², dividido com ex-cônjuge ou ex-companheiro que abandonou o lar, usado como moradia por quem não tem outro imóvel.
A posse de quem vendeu também conta. Quem comprou a posse de outra pessoa pode somar o tempo dela ao seu, desde que as posses sejam contínuas e pacíficas (Código Civil, art. 1.243). Por isso contratos antigos, recibos e carnês de IPTU de anos anteriores fazem diferença.
Os caminhos
Usucapião em cartório ou na Justiça: qual é o seu caso?
Desde 2016, a usucapião também pode ser reconhecida diretamente no Registro de Imóveis, sem processo judicial. O cartório exige documentação completa e ausência de conflito; quando isso não é possível, o caminho é a ação judicial.
Usucapião em cartório
Pedido feito no Registro de Imóveis da comarca onde fica o imóvel (Lei nº 6.015/1973, art. 216-A).
- Advogado obrigatório: o pedido é apresentado e acompanhado por advogado.
- Ata notarial: o tabelião de notas atesta o tempo e as características da posse.
- Planta e memorial descritivo assinados por profissional habilitado, com anotação de responsabilidade técnica.
- Vizinhos e titulares da matrícula que não assinarem a planta são notificados; o silêncio por 15 dias vale como concordância.
- União, Estado e Município são avisados, e um edital dá ciência a terceiros.
Usucapião na Justiça
Ação no fórum da comarca onde fica o imóvel. É o caminho quando há conflito ou quando o cartório não é possível.
- Oposição do proprietário, de vizinhos ou de terceiros, inclusive impugnação apresentada no pedido em cartório, que então segue para o juiz.
- Documentos insuficientes: a posse pode ser provada com testemunhas e perícia.
- Pedido rejeitado em cartório pode ser levado à Justiça.
- Processo eletrônico: boa parte do acompanhamento é feita sem que você precise ir ao fórum.
Quando o caso não é de usucapião
Adjudicação compulsória
Para quem comprou, pagou o preço e não recebeu a escritura. Desde 2022, também pode ser feita no Registro de Imóveis (Lei nº 6.015/1973, art. 216-B).
- Contrato de compra ou de cessão, mesmo que nunca tenha sido registrado.
- Prova do pagamento do preço, registrada em ata notarial.
- Notificação do vendedor pelo Registro de Imóveis: sem escritura em 15 dias, fica caracterizado o inadimplemento.
- ITBI recolhido e pedido apresentado por advogado.
- Pode ser pedida pelo comprador, por quem recebeu a cessão do contrato ou pelos herdeiros deles.
Retificação de área
Para corrigir medidas, confrontações ou área que não correspondem à realidade (Lei nº 6.015/1973, arts. 212 e 213).
- Levantamento técnico, com planta e memorial descritivo assinados por profissional habilitado.
- Vizinhos assinam a planta ou são notificados; quem não impugnar no prazo tem a concordância presumida.
- Feita no Registro de Imóveis; se houver impugnação sem acordo, o caso vai ao juiz.
- Erros simples, como nome de rua desatualizado ou falha na transcrição do título, têm correção mais simples.
Outras pendências, como construção que não aparece na matrícula, desmembramento de terreno ou escritura com erro, também são analisadas na primeira conversa.
Como conduzimos
Da primeira conversa ao registro.
Cada etapa é explicada antes de começar, com clareza sobre documentos, custos e prazos esperados.
Entendemos a história do imóvel, analisamos a matrícula e os documentos da posse e indicamos o caminho possível.
Localizamos matrícula e certidões, reunimos as provas da posse e orientamos a contratação do levantamento técnico.
Acompanhamos a ata notarial e buscamos as assinaturas de vizinhos e titulares da matrícula, quando possível.
Apresentamos o pedido no Registro de Imóveis ou ajuizamos a ação, e respondemos a exigências e impugnações.
Acompanhamos o pedido até o registro na matrícula do imóvel.
Para a primeira conversa
Traga o que tiver.
- RG e CPF, seus e do cônjuge ou companheiro(a), se houver
- Contrato de compra, cessão de direitos ou recibos, mesmo antigos ou feitos à mão
- Matrícula ou escritura do imóvel, se souber onde está
- Carnês ou comprovantes de IPTU (ou ITR, se o imóvel for rural)
- Contas de luz e água no endereço do imóvel, de preferência de vários anos
- Fotos antigas, notas de material de construção e comprovantes de obras
- Nome e contato de vizinhos que conhecem a sua posse
Não tem tudo?
É comum a documentação estar incompleta, principalmente em imóveis comprados há muitos anos. Parte do nosso trabalho é localizar a matrícula, reconstituir a sequência de donos e possuidores e indicar quais provas ainda podem ser reunidas.
Quando faltam documentos, a posse também pode ser comprovada por justificação no próprio cartório ou por testemunhas na Justiça.
Os documentos podem ser enviados em foto ou PDF pelo WhatsApp ou por e-mail.
Quem atende
Advogados responsáveis.
Os casos de usucapião e regularização são conduzidos pelos sócios do escritório, que acompanham pessoalmente cada etapa.
Advogada com atuação em Direito Civil, Família e Sucessões, incluindo imóveis recebidos por herança que ainda precisam ser regularizados.
Advogado com atuação em Contencioso Civil, incluindo posse, propriedade e contratos de compra e venda de imóveis.
Dúvidas frequentes
Perguntas sobre usucapião e regularização.
Depende do caminho e da documentação. Em cartório, contando o levantamento técnico, a ata notarial, as notificações e o edital, costuma levar de seis meses a mais de um ano. Na Justiça, é comum levar alguns anos. Na primeira conversa, indicamos uma estimativa realista para o seu caso.
Sozinho, não: a propriedade só passa com o registro na matrícula. Mas o contrato é a base da regularização. Com o preço pago, é possível pedir a adjudicação compulsória, mesmo que o contrato nunca tenha sido registrado. Numa usucapião, o contrato ajuda a provar a origem e o início da posse e pode permitir um prazo menor.
Sim. A lei exige que o pedido de usucapião extrajudicial seja apresentado por advogado (Lei nº 6.015/1973, art. 216-A), e o mesmo vale para a adjudicação compulsória feita no Registro de Imóveis (art. 216-B).
Isso não impede a regularização. Quem não assina a planta é notificado e, se não se manifestar em 15 dias, o silêncio vale como concordância; quem não é encontrado é notificado por edital (Lei nº 6.015/1973, art. 216-A, §§ 2º e 13). Se o proprietário faleceu, os herdeiros podem assinar no lugar dele, nas condições previstas pelas normas do CNJ.
A propriedade do terreno de marinha é da União, e imóveis públicos não podem ser adquiridos por usucapião (Constituição, art. 183, § 3º). Mas, quando o terreno já está aforado a um particular, a jurisprudência admite a usucapião do domínio útil entre particulares, com a participação da União. Como essa situação aparece em imóveis próximos ao mar, verificamos esse ponto logo no início.
Os emolumentos do tabelionato e do Registro de Imóveis (ou as custas judiciais), o levantamento técnico com planta e memorial, a publicação de edital, quando houver, e os honorários advocatícios, combinados por escrito antes do início. Na adjudicação compulsória, há também o ITBI. O total depende do imóvel e do caminho escolhido.
Sim. O pedido é feito no cartório ou no fórum da cidade onde fica o imóvel, mas boa parte do acompanhamento pode ser feita a distância, com reuniões por vídeo e documentos digitais. Atendemos imóveis em Imbituba e na região, como Garopaba, Laguna, Imaruí e Paulo Lopes.
Consulta
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Conte pelo WhatsApp como o imóvel chegou até você e quais documentos existem. Retornamos para agendar a conversa, presencial em Imbituba ou por vídeo.
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